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Qu’est-ce que la VEFA ?
La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) appelé communément « Achat dans le neuf » est un dispositif visant à acquérir un bien immobilier (appartement ou maison) alors que la construction n’a pas débuté ou n’est pas encore achevée.
Ce type de vente est réglementé par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction.
La formalisation de la vente
La transaction est formalisée par un contrat de vente obligatoirement réalisé et signé chez un notaire. Destiné à protéger l’acquéreur pour l’achat de son bien à construire ou en cours de construction, ce contrat doit être établi avant la fin des travaux de construction. L’acquéreur devient alors propriétaire par le paiement d’appel de fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction.
Contractuellement, le promoteur, s’engage, quant à lui, à livrer le bien dès que les travaux de construction sont achevés.
La VEFA, un atout majeur
La VEFA, en plus de faire bénéficier des avantages de l’achat d’un bien neuf, a de nombreux atouts, que ce soit en termes de fiscalité, de financement ou de personnalisation du logement.
La personnalisation du logement
Si l’avancement des travaux le permet et si l’acquéreur est devenu propriétaire, il est possible de faire évoluer le logement en fonction de besoins précis.
Les travaux modificatifs
acquéreurs (TMA)
Il offre la possibilité à l’acquéreur de personnaliser son futur logement, à condition que ces modifications obéissent aux règles de l’acte de vente et du code de la construction.
Les choix clients
L’acquéreur est invité à choisir ses produits concernant certaines prestations (carrelage, parquet, porte d’intérieure, façade de meuble de salle de bains…) proposées par le promoteur.
Des charges réduites
Comme le bien acquis en VEFA est un bien neuf, il ne nécessitera pas de travaux d’entretien importants, ni de mise en conformité à court ou moyen terme.
Grâce à de bonnes performances thermiques, les charges énergétiques sont proportionnellement réduites. Des dispositifs d’énergies renouvelables viennent parfois également alléger les factures énergétiques.
Les frais de notaire correspondent aux taxes et droits d’enregistrement dus au Trésor public (la majeure partie) et à la « rémunération » du notaire. Sur une VEFA, ces frais représentent entre 2,5 et 3%, à comparer aux 7 ou 8% pour un bien dans l’ancien.
Certaines collectivités proposent un allègement de la taxe foncière sur une durée de 2 ans suivant la date d’achèvement de logement
Lors du montage de son prêt immobilier, l’acquéreur peut bénéficier d’un différé de remboursement permettant d’alléger ses charges durant la durée de construction.
Prêt à taux 0% (PTZ), le prêt épargne logement, etc. Ils permettent de bénéficier d’un taux d’emprunt attractif, sous certaines conditions.
Lors de la signature du contrat chez le notaire, un échéancier prévisionnel a été prévu. Au fil de l’avancement du chantier, le promoteur adresse à l’acquéreur un appel de fond à chaque stade de travaux terminés. Cet appel est transmis à la banque qui en assure le paiement. Elle débloque d’abord l’apport puis le prêt, réduisant ainsi le montant des intérêts intermédiaires.
Elle intervient avant la remise des clés.
C’est une garantie bancaire qui prévoit qu’en cas de défaillance du promoteur en charge de la construction du programme immobilier, un établissement financier assurera la réalisation et l’achèvement des travaux. L‘acquéreur a donc l’assurance que les travaux seront achevés.
Si lors de la visite de remise de clé, l’acquéreur relève des défauts de conformité, ceux-ci font l’objet de réserves mentionnées au procès-verbal de livraison. Le vendeur s’engage à les solutionner par l’intervention des entreprises.
Il peut cependant arriver que certains défauts ou vices n’aient pas été vus lors de cette visite.
Cette garantie prend alors le relais pendant 1 mois, laissant la possibilité à l’acquéreur de faire part d’autres éventuels vices ou défauts apparents.
Cette garantie couvre durant 2 ans la réparation et le remplacement des équipements dissociables de la construction, c’est à dire pouvant être démontés sans « détérioration du support » comme les portes et volets, robinetteries, radiateurs, etc.
Cette garantie est valable pendant 10 ans après la livraison du programme immobilier. Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination. (Cela concerne, entre autres, le clos et le couvert).
Cette garantie protège l’acquéreur dès la prise de possession du logement. Elle permet de réparer tous les désordres (sauf usure normale ou défaut d’entretien) pendant un an et reste à la charge des entreprises.
Le promoteur garantit au premier occupant du logement la conformité en matière d’isolation phonique durant 1 an.
